Pyetja që bën kushdo që blen shtëpinë e parë është gjithnjë e njëjta: “Me këto para, çfarë marr?” Përgjigjja ndryshon më shumë sipas zonës sesa sipas shumës. Dhe ka edhe një gjë që pak veta e presin: sa më i vogël buxheti, aq më shumë gjasa ka që prona të jetë ende në ndërtim.
Krahasimi sipas buxhetit është bazuar në ofertat aktive të duashpi.al, portali më i madh i pronave në Shqipëri. Numri dhe larmia e listimeve tregojnë çfarë tipologjish dhe cilat zona gjenden në secilin nivel çmimi. Baza janë 34,375 listime aktive në shitje në Tiranë, midis janarit dhe qershorit 2026.
Në treg: 563 apartamente Çmimi median: 73,500 € Sipërfaqja mediane: 56 m² Tipologjia: pothuajse tërësisht 1+1 — 525 nga 563 Ndërtim i ri: gati gjysma janë ende në ndërtim Ku ka më shumë: Univers City, Ali Demi, Kthesa e Kamzës
Segmenti hyrës i tregut është i ngushtë — rreth 2% e apartamenteve në shitje në Tiranë — dhe pothuajse gjithnjë 1+1 nën 60 m². Prania e Bulevardit të Ri mund të befasojë, por shpjegohet: aty ka shumë ndërtime në proces, dhe njësitë e vogla në fazat e para hyjnë në këtë interval.
Në treg: 2,453 apartamente Çmimi median: 89,900 € Sipërfaqja mediane: 60 m² Tipologjia: kryesisht 1+1, plus rreth 200 apartamente 2+1 Ndërtim i ri: rreth 41% Ku ka më shumë: Ali Demi, Fresku, Astir
Duke shtuar 20,000 euro, oferta më se katërfishohet. Shfaqen edhe 2+1-shet e para — 201 prej tyre — kryesisht në zonat periferike. Sipërfaqja mediane rritet me vetëm 4 m²: shtesa e buxhetit blen kryesisht zgjedhje, jo hapësirë.
Në treg: 10,291 apartamente Çmimi median: 120,000 € Sipërfaqja mediane: 70 m² Tipologjia: rreth 7,100 apartamente 1+1 dhe rreth 3,000 me dy dhoma Ndërtim i ri: rreth një e treta Ku ka më shumë: Astir, Ali Demi, Fresku
Ky është pragu ku tregu ndryshon karakter. Oferta katërfishohet sërish dhe 2+1-shet bëhen alternativë reale, jo përjashtim. Nën këtë prag zgjedhja bëhet kryesisht midis zonave; mbi të, edhe midis tipologjive.
Në treg: 17,172 apartamente — rreth 63% e apartamenteve në shitje në Tiranë Çmimi median: 140,000 € Sipërfaqja mediane: 77 m² Tipologjia: rreth 9,000 apartamente 1+1 dhe rreth 7,500 me dy dhoma Ndërtim i ri: rreth 29% Ku ka më shumë: Astir, Ali Demi, Don Bosko
Me 200,000 euro mbulohen gati dy të tretat e apartamenteve të kryeqytetit, dhe ndarja midis 1+1 dhe 2+1 bëhet pothuajse e barabartë. Për krahasim, çmimi median i një 2+1 në të gjithë Tiranën është 198,750 euro.
Kjo është një nga gjetjet më praktike të analizës. Në segmentin hyrës, pothuajse gjysma e ofertës është ende në ndërtim; në segmentin deri 200,000 euro, më pak se një e treta.
Arsyeja është e kuptueshme: çmimi më i ulët në fazat e para të ndërtimit e bën këtë segment të arritshëm. Por do të thotë edhe se blerësi me buxhetin më të ngushtë është pikërisht ai që më shpesh duhet të presë — dhe të marrë përsipër riskun e dorëzimit.
Në shkallë qyteti, një apartament në ndërtim ka çmim median 162,250 euro kundrejt 179,000 për një të përfunduar: rreth 9% më lirë.
Renditur sipas çmimit median.
Ndarja është e qartë. Zonat në zhvillim — Kthesa e Kamzës, Univers City, Unaza e Re, Fresku, Astir — qëndrojnë nën 1,600 euro për metër katror dhe aty gjendet pjesa dërrmuese e ofertës nën 150 mijë euro. Zonat qendrore — Komuna e Parisit, Myslym Shyri, Liqeni i Thatë — nisin nga 2,300 e lart, dhe hyjnë në lojë vetëm te buxheti mbi 200 mijë.
Ali Demi meriton një shënim, sepse thyen renditjen. Me 1,850 euro/m² qëndron pak nën medianën e qytetit (1,950) — pra nuk është zonë e lirë për metër. Por me çmim median 122,000 euro është zona e madhe më e lirë e Tiranës. Arsyeja është sipërfaqja: mediana atje është 64 m², më e vogla ndër zonat kryesore.
Çmimi për metër katror dhe çmimi që paguan blerësi nuk janë e njëjta gjë. Me rreth 120,000 euro merren rreth 40 m² në Myslym Shyri — ose rreth 98 m² në Univers City.
Nivelet janë kumulative — secili përfshin gjithçka nën të.
Analiza mbulon listimet aktive në duashpi.al të publikuara midis janarit dhe qershorit 2026. I njëjti apartament mund të publikohet nga disa agjenci, ndaj çdo shpallje është numëruar si shpallje më vete. Çmimet e dhëna janë mediana.
Shifrat tregojnë sa kërkohet në shpallje. Çmimi që bihet dakord në fund mund të jetë më i ulët.
Duashpi.al është portali më i madh i pronave në Shqipëri, ku mund të kërkohen dhe krahasohen oferta nga agjenci imobiliare, agjentë dhe pronarë.
Top Channel
